Vaba ehitustegevus ehk kui ehitusluba pole vaja, kas siis on kõik lubatud?
Ehitusõiguses on üks mõiste, mis tekitab inimestes rohkelt segadust. Selleks on vaba ehitustegevus ehk ehitus, mida võib teostada ilma kohalikku omavalitsust sellest teavitamata. See hõlmab ehitustegevust, mis Ehitusseadustikust ja Ehitusseadustiku lisast 1 tulenevalt ei nõua ehitusloa taotlemist ega ehitusteatise esitamist – näiteks hooned, mille ehitisealune pind on väiksem kui 20 m2. Antud selgitus tekitab aga inimestes parasjagu segadust, sest justkui eeldatakse, et vaba ehitustegevus annab loa kõike pähetulevat ette võtta. Nii see aga kindlasti pole. Seetõttu kirjutasime siia üles kõik, mida peaksid vaba ehitustegevuse kohta teadma. Misasi see õigupoolest on ja mida see kindlasti ei ole? Millega vaba ehitustegevus tingimata arvestama peab?
Esmapilgul on rohkem küsimusi kui vastuseid
Vaba ehitustegevuse mõiste all näeb seadus ette ehitustegevust, mis hõlmab ehitisi ja ehitamist, mille puhul ehitusloa või kasutusloa nõue oleks kas liiga koormav või ebamõistlik (näiteks mängumajad või koerakuudid). Eeldatakse ka, et selle ehitustegevuse puhul on ehitus- kasutusloaga kaitstud avalik huvi väike. Seetõttu arvavad ka kinnistute omanikud sageli, et nende väike hoone ei vaja mitte mingisugust kooskõlastamist ja selle saab ilma suurema paberimäärimiseta vaikselt püsti panna. Siinkohal tahame siiski omanikele südamele panna, et isegi kui kohaliku omavalitsuse teavitamine ei ole nõutud, ei tähenda see veel, et võib teha kõike. On mitmeid piiranguid ja nõudmisi, millega tuleb siiski arvestada.
Ka vaba ehitustegevus nõuab hoolikat planeerimist
Millega peaks siis arvestama, et ehitise püstitamisel oleks silmas peetud kõiki nõudeid? Esmalt tuleks näiteks endale selgeks teha, kas planeeritud hoone ei asu mõnes kaitsevööndis. See on reeglina kehtestatud näiteks side- või elektrirajatiste (mis võivad olla hoopis maa all ja mida pole näha) puhul või ehitamisel teede kõrvale (et ehitis ei varjaks liiklejate vaadet ega takistaks liiklust). Samuti tuleb arvestada ehituskeeluvööndiga, mis võib olla tingitud näiteks riigikaitseliste objektide, looduskaitseliste objektide, veekogude jms lähedusest. Tiheasustusega alal peab olema kursis ka lubatud hoonestusala piiriga, mille määratleb ära üld- või detailplaneering. Üldiselt peab arvestama sellega, et ehitada ei tohi kinnistu piirile lähemal kui 4 m, sest eri kinnistutel asuvate hoonete vahe peab tule leviku takistamise huvides olema vähemalt 8 m. Seega vaata ka hoolega, mida naaber oma kinnistul on teinud ja kui kaugel hooned asuvad. Kuidas olla kursis oma kinnistule kehtestatud reeglitega ja võimalike kitsendustega? Kõige kiirema info saab kätte kinnistusraamatust ja Maa-ameti kaartidelt. Nendega tutvumiseks tasub varuda aega! Hilisem vigade parandus saab olema aja- ja ressursimahukas. Alati saab nõu küsida ka kohaliku omavalitsuse ehitusspetsialistilt, kes peaks olema maaomaniku esimene nõuandja.
Millele veel unustatakse mõelda?
Üsna tihti peame kinnistu omanikele meelde tuletama lubatud ehitusmahtu. Planeeringutes on sätestatud, kui suur osa kinnistust tohib olla ehitistega kaetud ehk lubatud täisehitamise protsent. Selle piirangu alla käivad ka vabaehitusega hooned ja rajatised. Veel üks asi, mille vastu tihti eksitakse – ajutine ehitus ei ole vaba ehitus. Kui ehitatav hoone või rajatis on ajutise iseloomuga, siis kehtivad selle kooskõlastusele ikkagi samasugused nõuded kui pikemaajalisele ehitisele. Erisuseks on lisaklausel, et ajutisele ehitisele antud ehitusluba on tähtajaline (kuni viis aastat). Muide, ka kinnistu piirdeaed vajab ehitusprojekti ja kooskõlastamist!
Tutvu oma hoonet puudutavate Ehitisregistris olevate andmetega – kui seal on tegelikkusest erinevaid andmeid või planeerid midagi, mis neid andmeid muudab (näiteks õhksoojuspumba või päikesepaneelide paigaldamist, piirdeaia rajamist), siis pöördu kindlasti kooskõlastamise teemaga oma kohalikku omavalitsusse.
Kohaliku omavalitsuse ehitusspetsialist on omanikule hea partner
Kui ei ole täpselt selge, mis on lubatud ja mis mitte, pea nõu kohaliku omavalitsuse ehitusspetsialistiga. Kui oled veendunud, et teed kõik õigesti, siis on sellegipoolest mõistlik teavitada ka kõiki neid, keda see tegevus võiks puudutada või huvitada. Mõistlik omanik skitseerib oma plaanid näiteks kinnistu plaanile (selle saab Maa-ameti kaardirakendusest välja trükkida) ja tutvustab seda naabritele ning võtab naabritelt kinnituse, et nad on teadlikud ja nõustuvad sellise tegevusega. Sama plaaniga on mõistlik minna ka kohaliku omavalitsuse ehitusspetsialisti jutule ning veenduda, et omavalitsusel ei ole vastuväiteid.
Ka alla 20 ruutmeetrine ehitis vajab läbimõeldud planeerimist
Ka Eestis on minimajade ehitamine üha levinum. Sellel on nii praktilised kaalutlused kui majanduslikud tagamaad. Küll aga näeme väikemajade populaarsuse kasvus ka mõningaid kitsaskohti. Nimelt on levinud arusaam, et kuna luba pole vaja, siis võib sellise pisikese hoone püsti panna kes iganes ja kuhu iganes. Päris nii see siiski ei ole. On rohkelt näiteid kohtupraktikast, kus näiteks kaitsealale püstitatud väikemajad on läinud lammutamisele. Millega peab siis arvestama? Kui plaanid ehitist, mille ehitusealune pind on alla 20 m2, siis arvesta järgnevaga: asukoha valikul pea silmas naaberkinnistutel asuvate hoonete ohutust. Ohutu vahemaa tiheasustusega alal erinevatel kinnistutel asuvate hoonete vahel on 8 m. Kui ehitad ise piirile lähemale kui 4 m, siis kitsendad sellega naabrite õigusi ja sellega võivad edaspidi kaasneda probleemid. Samamoodi siis, kui märkad, et naaber ehitab oma kinnistul piirile lähemale kui 4 m, kitsendab tema sinu õigusi ja mõistlik oleks sellist tegevust vältida.
Vaba ehitustegevus käib siiski käsikäes hoolika planeerimisega
Seega – vaba ehitustegevus ei nõua kooskõlastusi, kuid tark ja teadlik omanik hangib need kooskõlatused ikkagi! Nii saad olla kindel, et kõik vajalikud asjaolud on arvesse võetud ja teadmatuse tõttu ei ole ühtegi õigusnormi rikutud. Enda seljataguse kindlustamine ei ole kellelegi kunagi kurja teinud. Ole teadlik ja väldi probleeme!
Kui midagi jäi veel selgusetuks, siis võtke meiega ühendust ja selgitame koos tõe välja!
Rubriigid in: Hea nõu