Ehitusluba – kas see tähendab luba ehitada?
Uue hoone ehitamine või vana renoveerimine on omaniku jaoks põnev teekond. Küll aga on sellel teel ka algajatele mitmeid komistuskive. Üheks sellistest on kindlasti ehitusluba ning kõik sellega kaasnev.
Millal on ehitusluba vajalik?
See on üks põhilisi korduma kippuvaid küsimusi, mida ikka ja jälle esitatakse. Enamasti teatakse põhilisi tingimusi: ehitusluba on vajalik, kui ehitatav hoone on suurem kui 60 ruutmeetrit või kõrgem kui viis meetrit. Samamoodi antakse endale aru, et ehitusloa taotlemine tuleb käsile võtta, kui juurdeehitus on suurem kui 33% olemasoleva hoone mahust või kui võetakse ette hoone oluline rekonstrueerimine. Samas on mitmeid erisusi näiteks elamu ja mitteelamu vahel, mida peab silmas pidama. Et mitte alt minna, soovitame alati ette võtta Ehitusseadusliku lisa 1. Seal on kirjas kõikvõimalikud variandid, millal vajad ehitusluba, millal ehitusteatist. Näiteks on paljude jaoks üllatus, et ka lammutamine on ehitustegevus ja vajab ehitusluba. Kui sa end seaduste lugemise osas siiski ebakindlalt tunned, küsi abi asjatundjalt ja kuluta pisut rohkem aega ettevalmistusele – tagantjärgi on vigade parandamine keerulisem.
Kuidas ometi saada ehitusluba?
Kõige lihtsamalt öeldes: sul on vaja ehitusprojekti. Ehitusluba antakse välja eelprojekti alusel. Eelprojekti puhul on tegemist ehitusprojekti esimese staadiumiga. Mida see endast kujutab? Tegu on projekteerimise staadiumiga, kus hinnatakse erinevate arhitektuurilahenduste ja insener-tehniliste lahenduste sobivust ja ökonoomsust ning valitakse projekteeritava ehitise jaoks kõige sobivamad variandid. Eelprojekt peab andma piisavalt infot, et ehitusloa taotlust menetleval ametnikul oleks võimalik hinnata kavandatava ehitise vastavust õigusaktides sätestatud nõuetele. Samuti on eelprojekt see, mis aitab paika panna ehitise energiatõhususe. Eelprojekt ei anna siiski piisava detailsusega infot, mis on vajalik ehitajale ehitamiseks. Küll aga annab see piisavalt teavet ametnikule, kes saab selle põhjal teha otsuse eelprojekti kooskõlastuse kohta ning anda välja ehitusloa.
Ehitusluba olemas, kas lööme täna kopa maasse?
Kui oled oma unistuste kodu jaoks saanud ehitusloa, siis võid rõõmustada, sest üks väga oluline etapp on edukalt läbitud. Kas see aga tähendab, et võid hakata ehitama – jah ja ei! Jah, oled saanud ametkondadelt kooskõlastused ja nemad on su plaanid heaks kiitnud. Ei, sest sul ei ole ehitusprojektis veel piisavalt infot, mida vajab ehitaja. Kuidas edasi toimida? Kui ehitusluba on välja antud, on soovituslik ette võtta põhiprojekti tellimine. Põhiprojekti näol on tegemist eelprojekti edasiarendusega, mis annab piisavalt infot eelarvestajale. Seal esitatakse ehitise arhitektuuri lahenduste ja insener-tehniliste lahenduste ning kvaliteedi piisavalt üksikasjalik kirjeldus, mis võimaldab määrata ehitise eelarvelist maksumust ja korraldada ehitushange. Samuti täpsustab põhiprojekt eelprojekti lahendust määral, mis aitab ehitajal oma töid planeerida. Põhiprojekt ei lahenda siiski kõiki küsimusi lõpuni. Seda teeb tööprojekt.
Tööprojekt loob ehitamiseks vajaliku täpsuse
Tööprojekt on järgmine ja kõige põhjalikum ehitusprojekti staadium. Selles esitatakse ehitise arhitektuurlahenduste ja insener-tehniliste lahenduste ning kvaliteedi kirjeldus täpsusega, mis võimaldab ehitustöid nõuetekohaselt teostada. Tööprojektis täpsustatakse eelprojekti ja põhiprojekti lahendusi selliselt, et oleks võimalik ehitis terviklikult valmis ehitada. Tööprojekti alusel ehitades ei ole ehitajal endal vaja lahenduste väljatöötamisse panustada, vaid kogu vajalik info on ette antud.
Kas võiks ehitada ka pelgalt eelprojekti alusel?
Seda küsitakse tihti ja meie vastus on, et sisuliselt keegi selle ehitamise eest karistust määrata ei saa. Küsimus on selles, kes vastutab, kui midagi juhtub. Eelprojekti alusel saab kogenud ehitaja maja küll valmis ehitatud, kuid peab ise palju kaasa mõtlema ja lahendusi välja töötama. Seega vastutab tema ka nende lahenduste toimivuse eest. Põhiprojekt annab omanikule ja ehitajale rohkem kindlust, et erinevad projekti osad omavahel koos töötaksid ja kõik vajalikud asjaolud oleksid arvesse võetud. Elumaja puhul ei olegi tööprojekt tegelikult vajalik, kuna põhiprojekt lahendab enamuse küsimustest ära. Keerulisema hoone puhul on kindlasti vajalik tööprojekt, et olla kindel, et töö kõik etapid on läbi mõeldud ja omavahel kooskõlas. Eelprojekti juures peab ehitaja ise lahendusi välja mõtlema ja koos omanikuga neist sobivaimad välja valima. Siin tõuseb oluline vastutusküsimus. Eelprojekti puhul vastutavad omanik ja ehitaja kahasse lahenduste toimivuse eest, sest projekteerija on selles staadiumis lahendanud üldise kontseptsiooni, aga ei ole kaasanud sellesse kõiki detaile. Projekteerija saab aga vastutada ehituslahenduse sobivuse eest sisuliselt ainult tööprojekti järgi ehitatud hoone puhul, sest vaid tööprojekt sätestab kõik ehitustööks vajalikud detailid.
Seega, kas siis ehitusluba on luba ehitada?
Sisuliselt on ehitusluba ametkondade kinnitus, et oleme omaniku plaanidega nõus ja võite protsessi jätkata. See, millisel moel omanik ja ehitaja seda protsessi jätkavad, on nende kogemuse ja julguse küsimus. Tihti on julgus ja kogemus omavahel pöördvõrdelises seoses. Tuleb meeles pidada, et ka vastutus kvaliteetse töö ja toimiva lahenduse eest nihkub projekteerija pealt ehitaja ja omaniku peale. Sa ei pea otsustama kohe, kas vajad eelprojekti või põhiprojekti või hoopis tööprojekti. Seda saad otsustada siis, kui eelprojekti alusel koostatud ehitusluba on käes ja sa oskad hinnata, kas selles olev info on sinu kui omaniku jaoks piisav. Kui siiski kahtled, siis soovitame pöörduda nõu saamiseks asjatundjate poole, sest pärast kahetseda ja ümber teha on tunduvalt ajamahukam. Ja kui kõik projekteerimistööd on valmis ja saab lõpuks ehitama hakata, pea meeles kohustust kohalikku omavalitsust sellest teavitada. Selleks tuleb Ehitisregistri kaudu esitada ehitamise alustamise teatis. Tee seda hiljemalt kolm päeva enne ehitustööde algust ning siis saad tõesti kopa maasse lüüa!
Vajad abi? Kirjuta meile!
Rubriigid in: Hea nõu